Кейс недвижимость. Как риелтор из Ижевска начал продавать новостройки с нуля

#Кейс – недвижимость

Как агентство недвижимости из Анапы выстроило поток заявок
через связку из Яндекс Директ и чат бота Telegram

#Кейс – недвижимость

Как агентство недвижимости из Анапы выстроило поток заявок
через связку из Яндекс Директ и чат бота Telegram

Агентство недвижимости, с которым мы работаем,
сталкиваются с типичными для рынка трудностями:

Фрод на трафике
Высокий процент «пустых» лидов

В рекламе всё выглядит красиво: идут показы, клики, заявки. Но до дела доходит единицы. Почему?
Потому что часть заявок — это конкуренты, боты, случайные клики и даже намеренная накрутка. В некоторых проектах до 70% бюджета уходит впустую.

Холодные клиенты с трафика

Клиент оставил заявку на сайте, но сам ещё не готов к покупке. Он «посмотреть цены», «сравнить варианты» или «просто узнать». . Менеджеры тратят время на звонки тем, кто даже не планировал покупать прямо сейчас. В итоге — низкая конверсия, упавшая мотивация у отдела продаж и ощущение, что реклама «не работает».

Отсутствие базы для системного прогрева клиентов

Заявки теряются, не собираются в единую базу, а значит — некому напоминать о компании и доводить клиента до покупки.

Сложность выстроить стабильный поток заявок на отдел продаж из 30 человек

Без предсказуемого канала лидогенерации отдел продаж простаивает и работает «рывками», что бьёт по результатам и прибыли.

Агентство недвижимости,
с которым мы работаем,
сталкивалось с типичными для рынка трудностями:

Высокая стоимость лида в стандартных рекламных кампаниях

Классическая реклама быстро «съедает» бюджет, а цена лида растёт, не всегда приводя к реальным сделкам.

«Мусорные» заявки, которые не доходят до сделки

До 70–80% обращений оказываются фейковыми или нецелевыми, загружая менеджеров пустой работой

Отсутствие базы для системного прогрева клиентов

Заявки теряются, не собираются в единое поле, а значит — некому напоминать о компании и доводить клиента до покупки.

Сложность выстроить стабильный поток заявок на отдел продаж из 30 человек

Мы нашли решение этих проблем и оформили его в подробный кейс — чтобы вы могли применить его в своём бизнесе

ЧТО БЫЛО ДО НАЧАЛА ПРОЕКТА
Наш клиент - агентство недвижимости по продаже квартир в новых ЖК на Черноморском побережье.
Начали работу с клиентом в 2023 году, основной задачей была генерация заявок на покупку недвижимости на Черноморском побережье. Всё шло по плану: до 40 лидов в день, активный спрос, интересные объекты. Однако проблема в фродом в Яндексе настигла и нас. Реальность стала другой: до 70% заявок оказывались фродом.
Менеджеры уставали от пустых звонков, отдел продаж выгорал, а рекламный бюджет буквально утекал сквозь пальцы. Стоимость лида была в пределах 700–900 ₽, но реальная цена качественного обращения — гораздо выше. К тому же ранок новостроек у моря перенасыщен рекламой, и бороться за клиента только через контекст уже сложно и не совсем эффективно. Нам нужна была другая модель.

В Яндекс Директе до 50–70% бюджета может уходить впустую из-за фрода.
Заявки приходят от ботов, конкурентов или случайных людей, которые «ошиблись номером».
Менеджеры тратят время на пустые контакты, а реальные клиенты проходят мимо

НАШИ ЗАДАЧИ МЫ РАЗБИЛИ НА 2 ЭТАПА:

Первый этап - снизить количество фродовых заявок. Фрод – это не просто «мусор», это яд, разъедающий отдел продаж
и бюджет. Выстроить систему, которая не просто фильтрует, а обучается и совершенствуется со временем.
Разработать алгоритм действий при очередной атаке ботов

Второй этап - получать клиентов готовых к диалогу. Отсечь людей, которые не выходят на связь после заявки. При этом в компании были сильные риелторы и хорошие объекты, но не было системы, которая бы выстраивала диалог с аудиторией.

ЧТО БЫЛО ДО НАЧАЛА ПРОЕКТА
Наш клиент - агентство недвижимости по продаже квартир в новых ЖК на Черноморском побережье.
Начали работу с клиентом в 2023 году, основной задачей была генерация заявок на покупку недвижимости на Черноморском побережье. Всё шло
по плану: до 40 лидов в день, активный спрос, интересные объекты. Однако проблема в фродом в Яндексе настигла
и нас. Реальность стала другой: до 70% заявок оказывались фродом.
Менеджеры уставали от пустых звонков, отдел продаж выгорал, а рекламный бюджет буквально утекал сквозь пальцы. Стоимость лида была около 700–900 ₽,
но реальная цена качественного обращения — гораздо выше. К тому же ранок новостроек у моря перенасыщен рекламой, и бороться за клиента только через контекст уже сложно и не совсем эффективно. Нам нужна была другая модель.

В Яндекс Директе до 50–70% бюджета может уходить в пустую из-за фрода.
Заявки приходят от ботов, конкурентов или случайных людей, которые «ошиблись номером».
Менеджеры тратят время на пустые контакты, а реальные клиенты проходят мимо

НАШИ ЗАДАЧИ МЫ РАЗБИЛИ
НА 2 ЭТАПА:

Первый этап - снизить количество фродовых заявок. Фрод – это не просто «мусор», это яд, разъедающий отдел продаж и бюджет. Выстроить систему, которая не просто фильтрует, а обучается и совершенствуется со временем.
Разработать алгоритм действий при очередной атаке ботов

Второй этап - получать клиентов готовых к диалогу. Отсечь людей, которые не выходят на связь после заявки. При этом
в компании были сильные риелторы и хорошие объекты, но не было системы, которая бы выстраивала диалог
с аудиторией.

Первый этап - задача снизить количество фрода

Первый этап
- задача снизить количество фрода

Сначала мы хотели быстро решить проблему.
Протестировали платформу, рекламу которой многие видят (не буду писать название) ― как инструмент против ботов,
в том числе тех, которые маскируются под пользователей. За 3 недели не получили ощутимого эффекта и отказались от него.
Тогда стали тестировать другие инструменты. Дополнительно разработали серию лендингов и кизов под ключевые жилые комплексы. На лендинги во все формы внедрили антифродовые квизы которые:

Используют ИИ систему определения спама и фрода по большому числу характеристик пользователя и отсеивают невалидные заявки
Автоматически блокируют доступ к сайтам для посетителей с указанных IP адресов и сайтов. Проверяют все добавленные сайты и IP на предмет фрода и добавляют их в общий список анти-спам защиты
Отсекают дубли. Пользователь сможет пройти квиз только один раз, при повторгом заходе автоматические кнопки и авто открытие будут отключены

Каждый квиз — это входная точка с простыми вопросами, которые быстро сегментируют лидов. Вопросы — не абстрактные, а про реальную мотивацию покупателя: зачем, когда, какая локация важна, какой формат жилья и пр.

Используют ИИ систему определения спама и фрода по большому числу характеристик пользователя и отсеивают невалидные заявки
Автоматически блокируют доступ к сайтам для посетителей с указанных IP адресов и сайтов. Проверяют все добавленные сайты и IP на предмет фрода и добавляют их в общий список анти-спам защиты
Отсекают дубли. Пользователь сможет пройти квиз только один раз, при повторгом заходе автоматические кнопки и авто открытие будут отключены

Мы пробовали много разных инструментов и стратегий: от простых фильтров до сложных антифрод-систем. Что-то давало краткосрочный результат, что-то не работало вовсе. Постепенно через тесты и ошибки мы собрали свой набор защиты, который реально выдерживает нагрузку и помогает отсекать мусорные заявки. В итоге у нас остались только пять инструментов, которые действительно работают на практике.

Регулярно чистим плохие площадки для показов в РСЯ
Анализируем, откуда приходят качественные лиды, а откуда боты. Отключаем мусорные площадки и сайт
Отключаем регионы показа, из которых идет спам.
Иногда фродовые заявки сыплются из конкретных регионов. Тогда мы временно отключаем показы в этх регионах.
Интеграция Метрики с офлайн-конверсиями
Соединяем CRM с Яндекс.Метрикой, чтобы передавать данные о реальных сделках.
Алгоритм учится отличать «пустые» заявки от клиентов и автоматически оптимизирует рекламу.
Установили KillBot + капчи — автоматическая блокировка подозрительных ботов

Убирает прямые и другие заходы ботов из аналитики;
Убирает поведенческих ботов из поиска;
Убирает спам заявки от ботов;
Защищает от скликивания смс баланса;
Выявляет ботов в рекламе;
Вычитает аудиторию ботов в Yandex Direct и Google Ads;

В крайнем случае меняем рекламный аккаунт и домен сайта, снова перезапускаем кампании.
Это обнуляет ошибки алгоритма и позволяет получать более чистый и качественный трафик.

Мы пробовали много разных инструментов и стратегий: от простых фильтров до сложных антифрод-систем. Что-то давало краткосрочный результат, что-то не работало вовсе.

Постепенно через тесты и ошибки мы собрали свой набор защиты, который реально выдерживает нагрузку и помогает отсекать мусорные заявки.
В итоге у нас остались только пять инструментов, которые действительно работают на практике.

Регулярно чистим плохие площадки
для показов в РСЯ
Анализируем, откуда приходят качественные лиды, а откуда боты. Отключаем мусорные площадки и сайт

Отключаем регионы показа, из которых идет спам.
Иногда фродовые заявки сыплются из конкретных регионов. Тогда мы временно отключаем показы в этх регионах.

Интеграция Метрики с офлайн-конверсиями
Соединяем CRM с Яндекс.Метрикой, чтобы передавать данные о реальных сделках.
Алгоритм учится отличать «пустые» заявки от клиентов и автоматически оптимизирует рекламу.

Установка KillBot + капча — автоматическая блокировка подозрительных ботов

Убирает прямые и другие заходы ботов из аналитики;
Убирает поведенческих ботов из поиска;
Убирает спам заявки от ботов;
Защищает от скликивания смс баланса;
Выявляет ботов в рекламе;
Вычитает аудиторию ботов в Yandex Direct и Google Ads;

В крайнем случае меняем рекламный аккаунт и домен сайта
Это обнуляет ошибки алгоритма и позволяет получать более чистый и качественный трафик.

Второй этап - задача внедрить контент маркетинг в воронку продаж

Контент-маркетинг в недвижимости — это не про «красивые посты», а про системное влияние на решение клиента. В реальности большинство заявок из рекламы — сырые: люди ещё не готовы покупать, сомневаются или просто собирают информацию. Если сразу пытаться «продавать», вы теряете до 80% потенциальных сделок.
Контентная воронка в Telegram решает эту проблему. Через последовательный цикл постов и историй клиент получает ценность, ответы на ключевые вопросы и ощущение доверия к бренду. В результате он приходит к диалогу уже мотивированным и подготовленным, а не холодным.
Результаты:

рост числа «осознанных» заявок без дополнительных вложений в рекламу;
превращение Telegram-канала в актив, который работает 24/7 и масштабируется;
снижение нагрузки на отдел продаж, так как клиенты приходят прогретыми и с меньшими возражениями.

Именно поэтому контент-маркетинг сегодня — обязательная часть стратегии продаж недвижимости. Он не заменяет рекламу, а делает её эффективной.

ЧТО СДЕЛАЛИ
Разработали контент воронку с целью — заменить холодные заявки на тёплых клиентов, которые уже изучили проект и приходят с конкретным интересом. Не продавать сразу всем, а формировать мотивацию купить именно у нас. Это снижает нагрузку на менеджеров, сокращает цикл сделки и заметно повышает конверсию продаж.

Создали несколько лидмагнитов: PDF-гиды по районам, чек-листы, мини-гайды по ипотеке, подборке новостроек. Всё — с актуальными и полезными данными.
Telegram-бот как центральная точка прогрева
После отправки заявки, лид попадал в Telegram-бот. Там — контентная воронка: цепочка сообщений, которые рассказывают о рынке, жилых комплексах, этапах покупки, об агентстве недвижимости. Без давления, без "купи прямо сейчас". Мы объясняем, подсказываем, создаём доверие.

Контентная рассылка в чат боте из 10 писем/постов включала:

Почему недвижимость у моря — не только про мечту, но и про стратегию.
Видеообзоры жилых комплексов
Разбор рынка: где пузырь, а где точка входа?
Истории переехавших: от офисного плена к утренним пробежкам вдоль берега.
Как выбрать ЖК и не попасть в ловушку?
Разница между застройщиками и как её понять.
Инвестиционные сценарии: как вложить и не потерять.
Подводные камни рассрочки и как их обойти.
Как вести переговоры и получить бонусы от застройщика.
Ответы на популярные возражения
Этот цикл создаёт эффект доверия, подогрева и личной вовлечённости. На 10-й день мы уже получали осознанные заявки — не просто "оставил контакт", а реально готовый к диалогу клиент.

Этот цикл создаёт эффект доверия, подогрева и личной вовлечённости. На 10-й день мы уже получали осознанные заявки — не просто "оставил контакт", а реально готовый к диалогу клиент.

Уникальность: - без доп.расходов на трафик весь процесс выстроен на существующем трафике — мы просто правильно его обрабатывали. Это значит:

Ноль затрат на дополнительный трафик в Telegram
Рост базы шёл органически
Воронка работает 24/7 и масштабируется

Контент-маркетинг в недвижимости — это не про «красивые посты», а про системное влияние на решение клиента. В реальности большинство заявок из рекламы — сырые: люди ещё не готовы покупать, сомневаются или просто собирают информацию. Если сразу пытаться «продавать», вы теряете
до 80% потенциальных сделок.
Контентная воронка в Telegram решает эту проблему. Через последовательный цикл постов и историй клиент получает ценность, ответы на ключевые вопросы и ощущение доверия к бренду. В результате он приходит к диалогу уже мотивированным и подготовленным, а не холодным.
Результаты:

рост числа «осознанных» заявок без дополнительных вложений в рекламу;
превращение Telegram-канала в актив, который работает 24/7 и масштабируется;
снижение нагрузки на отдел продаж, так как клиенты приходят прогретыми и с меньшими возражениями.

Почему недвижимость у моря — не только про мечту, но и про стратегию.
Видеообзоры жилых комплексов
Разбор рынка: где пузырь, а где точка входа?
Истории переехавших: от офисного плена к утренним пробежкам вдоль берега.
Как выбрать ЖК и не попасть в ловушку?
Разница между застройщиками и как её понять.
Инвестиционные сценарии: как вложить и не потерять.
Подводные камни рассрочки и как их обойти.
Как вести переговоры и получить бонусы от застройщика.
Ответы на популярные возражения
Этот цикл создаёт эффект доверия, подогрева и личной вовлечённости. На 10-й день мы уже получали осознанные заявки — не просто "оставил контакт", а реально готовый к диалогу клиент.

Уникальность: без допрасходов на трафикВесь процесс выстроен на существующем трафике — мы просто правильно его обрабатывали. Это значит:

Ноль затрат на дополнительный трафик в Telegram
Рост базы шёл органически
Воронка работает 24/7 и масштабируется

КАКИЕ РЕЗУЛЬТАТА ПОЛУЧИЛИ

Фрод сократился до 10% в отдельные периоды.
Стали получать 4–7 качественных лидов в день дополнительно из Telegram.
Дополнительно до 10- 15 броней в месяц.
0 ₽ дополнительных затрат на привлечение трафика в Telegram.
У менеджеров выросла мотивация и эффективность: заявки стали осознанными и подготовленными.
Система показывает рост клиентской базы и масштабируется на новых заказчиков

НЕОЧЕВИДНЫЕ ПРОФИТЫ

Менеджерам стало проще продавать — клиенты прогреты, осведомлены, меньше сопротивления.
Повысилась конверсия звонка в бронь.
Выстроилась экосистема взаимодействия с клиентом, где Telegram стал полноценным каналом продаж.
Бренд клиента усилился: подписчики ассоциируют его с экспертностью и заботой, а не с "агрессивным пушем".

КРОМЕ ТОГО

Была выстроена базовая аналитика, и сформирована воронка работы с лидом, что стало фундаментом для системных продаж;
Дополнительно были выявлены рабочие офферы: A/B тест показал, что "Старт продаж + семейная ипотека" имеет самую высокую кликабельность, а "Квартиры с готовым ремонтом" — лучшую конверсию в заявку

КАКИЕ РЕЗУЛЬТАТА ПОЛУЧИЛИ

Фрод сократился до 10% в отдельные периоды.
Стали получать 4–7 качественных лидов в день дополнительно из Telegram.
Дополнительно до 10- 15 броней в месяц.
0 ₽ дополнительных затрат на привлечение трафика в Telegram.
У менеджеров выросла мотивация и эффективность: заявки стали осознанными и подготовленными.
Система показывает рост клиентской базы и масштабируется на новых заказчиков

НЕОЧЕВИДНЫЕ ПРОФИТЫ

Менеджерам стало проще продавать — клиенты прогреты, осведомлены, меньше сопротивления.
Повысилась конверсия звонка в бронь.
Выстроилась экосистема взаимодействия с клиентом, где Telegram стал полноценным каналом продаж.
Бренд клиента усилился: подписчики ассоциируют его с экспертностью и заботой, а не с "агрессивным пушем".

КРОМЕ ТОГО

Была выстроена базовая аналитика, и сформирована воронка работы с лидом, что стало фундаментом для системных продаж;
Дополнительно были выявлены рабочие офферы: A/B тест показал, что "Старт продаж + семейная ипотека" имеет самую высокую кликабельность, а "Квартиры с готовым ремонтом" — лучшую конверсию в заявку

Если вы хотите подробно узнать, подойдет ли вам моя система
заполните заявку в форме я лично проконсультирую вас

Если вы хотите подробно узнать, подойдет ли вам моя система заполните заявку в форме я лично проконсультирую вас